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三季度市场仍供大于求 政策环境趋向宽松

hk.3dfc.com 海口房产网 2014-10-21 11:25:24 来源:3D房产网 阅读:565次

搜房产业网讯:中国指数研究院[微博]10月11日发布《2014年三季度中国房地产市场研究报告 》,2014年三季度,全国房地产市场延续下行趋势,房地产投资增速继续放缓。在此背景下,中央与地方政府调整房地产政策,大多数城市限购放松或取消,以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变,地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求。【下载报告】【更多报告】

第一部分:2014年上半年中国房地产市场形势总结

1.政策环境:限购松绑与限贷政策调整陆续出台,政策环境趋向宽松

2014年三季度,全国房地产市场延续下行趋势,房地产投资增速继续放缓。在此背景下,中央与地方政府调整房地产政策,大多数城市限购放松或取消,以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变,地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求;三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展,预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。同时,棚户区改造等保障安居工程支持力度加大,不动产统一登记等长效机制建设有序推进。总体来说,在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下,房地产市场发展环境有所改善,长效机制推进与调控方式的转变,有利于房地产业长期健康稳定发展。

(1) 中央定调千方百计去库存,地方放松限购多轮救市

住建部定调“千方百计去库存”。7月11日,住房和城乡建设部部长陈政高召开全国住房城乡建设工作座谈会,提出各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。这意味着从中央层面放开对限购等短期行政手段的限制,允许各地按照实际情况调整。

各地因地制宜多轮放松限购。继二季度个别城市放开限购后,三季度各地限购放开步伐加快,或定向或全面取消限购。目前47个限购城市中,仅剩一线城市和三亚5市仍在坚守。同时限购放松力度也逐渐加大,武汉、宁波、青岛等城市在经历第一轮定向放松限购政策后,于8月、9月宣布全面放松限购,至9月末共计29个城市官方正式宣布全面取消限购。

(2) 中央推动金融改革促自住性刚需释放,地方放松信贷政策多方面促楼市发展

货币政策注重精准定向微调,短期现宽松化,房企资金压力缓减。三季度,中国人民银行多次表示,仍将持续实施稳健的货币政策,继续深化金融体制改革,并贯彻定向调控要求,精准发力。8月央行两次向部分支行增加再贴现额度,9月央行向五大行释放5000亿元常备借贷便利(SLF)。同时媒体消息称监管层将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据,这表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节,中型房企的资金压力或将得到缓解。

(3) 多渠道金融支持棚户区改造,保障性安居工程持续推进

加强棚户区改造的金融财政支持。2014年7月29日,中国银监会批复国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部开业2,中央一直强调的“创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”已正式成为现实。据统计,2014年上半年国开行发棚改贷款2195亿元,远高于去年全年的1060亿元。另有消息称国家开发银行已从央行获得3年期的1万亿元抵押补充贷款(PSL),并将用之支持棚户区改造、保障房安居工程及三农和小微经济发展。此后,国务院多次下发文件和表态,强调加大对于棚户区改造的金融支持力度,多渠道支持棚改建设。

(4) 不动产统一登记、土地户籍财税改革取得新进展,长效机制建设加速推进

不动产统一登记工作进入实质性阶段。2014年8月15日,国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,对全社会公开征求意见3。《条例》中提出建立城乡统一的登记制度,明确了不动产登记执行部门、不动产登记信息实时共享和依法查房的主要人群。同月,国土部办公厅正式印发执行《地籍管理司(不动产登记局)主要职责内设机构和人员编制规定》,确定地籍管理司(不动产登记局)的主要职责、人员编制和内设机构等“三定方案”。不动产统一登记的四步走时间表也随之公布:从2014年开始,力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设;两年左右时间逐步衔接过渡,统一规范实施;三年左右时间全面建立并完善各项制度;四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

2. 新房:限购调整未改需求预期,三季度市场仍供大于求,住宅价格降幅扩大

(1) 供需:受房企促销、限购调整和季节性要素影响,三季度同比降幅收窄,但下行趋势不改

整体表现:三季度成交量环比回升,同比降幅收窄

2014年三季度,在限购政策调整、房企加大推盘促销推动下,市场成交较二季度有所回升,但较去年同期仍有较大差距,市场仍处下行周期。三季度50个代表城市成交商品住宅约6666万平方米,环比二季度增长6.2%;同比来看,受2013年同期高基数影响,三季度市场成交同比下降14.1%,降幅较上季度收窄5.1个百分点。累计来看,2014年前三季度重点城市成交18999万平方米,同比下降17.2%,降幅较上半年收窄1.6个百分点。

各类城市:一线城市环比小幅下降,二三线城市受限购放松影响环比增长

2014年三季度,一线城市成交量环比小幅下降1.4%,二线城市环比增长6.7%,三线城市环比增长8.3%。同比来看,各类城市成交量均为近三年同期最低水平,一线城市同比降幅最大,下降27.7 %,降幅较二季度扩大3个百分点,二线城市同比下降12.6%,降幅较二季度收窄5.5%,三线城市同比下降11.7%,降幅较二季度收窄8%。

限购放松:短期内刺激需求释放,但难以扭转大局,金融支持力度不断加强

自2013年9月温州率先放松限购至今,47个实施限购的城市中除北京、上海等5个城市外,其余42个城市均已取消或放松限购政策。限购放松能够在短期内刺激需求集中爆发,当月成交量大幅上涨,但2-3个月之后,成交量有所回落。

(2) 供应:房企加大推盘力度,住宅新增供应量为近年来较高水平

整体表现:房企加大推盘力度,三季度供应持续走高,1-9 月住宅新增供应量为近年同期最高水平

房企加大推盘力度,三季度供应量持续走高。三季度,20 个代表城市供应量继续增长,至5131 万平方米,环比增长2.4%,但受去年高基数影响,同比下降2.4%,但仍处于近几年较高水平。今年1-9 月,代表城市住宅供应量较去年同期增长3.4%,累计供应量达到13061 万平方米,月均供应量为1451 万平方米,是近五年同期最高水平。9 月供应量为2094 万平方米,环比增长51%,同比增长1.2%。

各类城市分化明显:三季度广州、南昌、深圳供应量同比大幅增加,芜湖、沈阳降幅超两成

三季度代表城市供应量增速明显分化。半数城市供应量同比明显增长,广州、南昌、深圳增幅超过50%,武汉涨幅接近4 成,北京上海小幅上涨;芜湖、沈阳同比降幅超过20%,苏州、东莞降幅超过10%。

(3) 供求对比:整体市场呈供大于求态势,库存量创新高,出清周期持续延长

销供比:整体市场供大于求,销供比创近三年同期最低水平

“千方百计去库存”背景下,新批上市面积持续增长,而由于整体市场下行,销售同比大幅下降,导致三季度代表城市整体销供比由去年同期的0.79降至0.68,与二季度持平。1-9月,代表城市整体销供比也由去年同期的0.97降至0.77。

库存及去化:库存量屡创新高,出清周期持续延长

由于市场整体下行,多数城市成交量同比下滑,而供应量仍保持较高水平,导致供过于求,库存高企,出清周期不断延长。

(4) 价格:受供应过剩、需求乏力、信贷支持不足影响,百城价格指数继续下行,已连续第5 个月下跌

2014 年1-9 月,全国多数城市库存量持续增长,供大于求矛盾进一步显现,房企在高库存、高负债的双重压力下,积极采取去库存策略,5 月以来百城住宅均价持续下行。9 月百城住宅均价为10672 元/平方米,环比下跌0.92%,为连续第五个月下跌。从累计涨跌幅来看,2014 年1-9 月百城住宅均价累计跌幅为1.49%,而去年同期为累计上涨8.64%。从不同区域看,第三季度各区域房价均下跌,9 月长三角住宅均价环比下跌1.08%,

跌幅扩大最明显。从不同梯队看,第三季度各梯队城市住宅价格均下跌,9 月一线城市下跌最明显。十大城市中,仅北京、上海今年以来累计上涨,其他城市均下跌,杭州跌幅最大,高达8.07%。

百城整体:三季度百城住宅价格持续下行,9 月跌幅扩大至0.92%

2014 年第三季度,百城均价持续下跌;截至9 月已连续第5 个月下跌,9 月跌幅扩大至0.92%。根据中国房地产指数系统对100 个城市的全样本调查数据显示,2014 年三季度,受供应过大、需求乏力、信贷支持不足等因素影响,百城住宅均价持续下行。其中7 月住宅均价为10835 元/平方米,环比下跌0.81%,跌幅比6 月扩大0.31 个百分点;8月住宅均价为10771元/平方米,环比下跌0.59%,跌幅比7月收窄0.22个百分点;9月跌幅再次扩大至0.92%。

不同区域:前三季度各区域房价上涨城市数量均减少,长三角区域最显著

2014年前三季度各区域累计上涨城市个数均减少,与去年同期相比,长三角上涨城市占比下降最多。具体来看,长三角区域的26个城市中,仅有上海、连云港、湖州3个城市价格上涨,而去年同期有24个城市上涨,仅常州、温州下跌;珠三角区域的15个城市中,仅厦门、珠海、泉州、东莞4个城市价格上涨,而去年同期有13个城市上涨,仅海口、三亚下跌;环渤海区域的20个城市中,北京、保定、石家庄、衡水、邯郸、东营、威海、烟台8个城市上涨,而去年同期有19个城市上涨,仅山东省聊城下跌。

不同梯队:三季度各梯队城市百城住宅价格均下跌,9月一线城市下跌最明显

2014年第三季度,一二三线城市住宅价格均持续下跌态势。2014年以来,房价下行压力持续:7月,一、三线城市住宅价格环比跌幅扩大,二线城市跌幅略收窄;8月,二线城市住宅价格跌幅扩大,一、三线城市跌幅收窄;9月,一、三线城市住宅价格跌幅扩大,二线城市跌幅收窄。总体来看,一线城市环比跌幅波动较大,三线城市次之,二线城市波动较小。二线城市环比跌幅最大,其中,三亚第三季度环比跌幅高达8.61%;一、三线城市跌幅有进一步扩大的可能。

十大城市:前三季度仅北京、上海累计上涨,其他城市均下跌,杭州跌幅最大,高达8.07%

2014年第三季度市场继续下行,十大城市住宅均价持续下跌。十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致,住宅均价跌幅增大。7月十大城市住宅均价为19328元/平方米,环比跌幅扩大0.52个百分点,至0.97%;8月均价为19226元/平方米,环比跌幅收窄为0.53%;9月均价为18990元/平方米,环比跌幅扩大至1.23%。

新开盘:三季度开盘价格持续走跌,降价开盘项目近5成,促销优惠力度加大

2014年三季度,重点城市新开盘项目价格平均下跌0.63%(纯新盘与周边同质产品相比,老推新项目与上次开盘相比)。其中46%的项目开盘价格下跌,平均跌幅为7.66%;19%的项目开盘价格持平;35%的项目价格上涨,平均涨幅为5.85%。总体来看,三季度重点城市项目开盘价格以下跌为主。与上半年相比,采取涨价策略开盘的项目占比降低10个百分点,而采取降价策略开盘的项目占比提高19个百分点。

(5)全国商品房:销售额降幅继续扩大,新开工面积降幅收窄,投资额增速和资金来源同比增速继续回落

需求:商品房销售额同比降幅扩大,东部地区销售面积降幅扩大,中部地区销售面积出现下降

全国商品房、商品住宅销售额同比降幅小幅扩大。2014年1-8月商品房销售额为41661亿元,同比下降9.0%,降幅比1-7月扩大0.7个百分点。其中,销售额为34314亿元,同比下降11%,降幅比1-7月扩大0.4个百分点。

新开工:全国商品房新开工面积同比降幅持续收窄,仅办公楼新开工面积同比上升,住宅供大于求矛盾继续扩大

2014年1-8月,全国商品房新开工面积同比下降但降幅收窄。2014年1-8月,全国商品房新开工面积为11.44亿平方米,同比下降10.5%,降幅比1-7月收窄2.3个百分点。

投资:整体投资增速持续回落,中部地区投资额增速低于东、西部地区,住宅开发投资额增速低于商业、办公楼投资额增速

资金来源:整体增速持续回落,定金及预付款、个人按揭贷款同比降幅显著

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